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Bauherrenmodelle - Fragen & Antworten

Bauherrenmodelle
17.08.2021

1. Was ist ein Bauherrenmodell ?

Ein Bauherrenmodell ist eine steueroptimierte Form der Immobilienveranlagung.
Sie schließen sich mit mehreren Anlegern mit dem Ziel zusammen, eine konkrete Immobilie zu erwerben, zu sanieren bzw. neu zu bauen und ertragreich zu vermieten.

Im Vergleich zum konventionellen Immobilienkauf genießen Sie als Anleger steuerliche Abschreibmöglichkeiten und Förderungen.

Die steuerlichen Abschreibmöglichkeiten bestehen im Vorsteuerabzug und einer verkürzten Abschreibung der Bau- und Baunebenkosten auf 15 Jahre, anstatt der üblichen 67 Jahre. Weiters können diverse Werbungskosten in der Bauphase direkt mit Ihrem Einkommen gegengerechnet werden und reduzieren somit ihre Steuerlast.

Die Förderungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, zumeist handelt es sich jedoch um Landesdarlehen und Annuitätenzuschüsse.

Erfreulich für den Anleger ist, dass sich sowohl die steuerlichen Abschreibmöglichkeiten als auch die Förderungen positiv auf die Rendite nach Steuern auswirken.

2. Worin besteht der Unterschied zwischen einem Bauherrenmodell und einer Vorsorgewohnung ?

Die Vorsorgewohnung ist eine parifizierte Eigentumswohnung, die zum Zweck der Vermietung gekauft wird.
Neben der Berechtigung zum Vorsteuerabzug und der Möglichkeit zur Geltendmachung einiger Werbungskosten gibt es bei der Vorsorgewohnung keinerlei weitere steuerliche Abschreibmöglichkeiten oder Förderungen.

Beim Bauherrenmodell erwirbt der Anleger ideelle Anteile an einer Liegenschaft, dh er erwirbt einen bestimmten Prozentsatz eines Hauses. Dadurch ist eine Streuung über mehrere Wohnungen gewährleistet (Mietenpool). Steuerliche Abschreibmöglichkeiten und diverse Förderungen wirken beim Bauherrenmodell ertragssteigernd und bedeuten einen relativ geringen Eigenkapitalsatz zum Aufbau von Immobilienvermögen.

Abschließend kann gesagt werden, dass sowohl die Vorsorgewohnung als auch das Bauherrenmodell gewisse Vorteile, aber auch Nachteile mit sich führen. Je nach Anleger sind die Präferenzen und vor allem die Rahmenbedingungen abzuklären, damit die Veranlagung auf die jeweiligen Bedürfnisse des Anlegers abgestimmt ist.

Gerne sind wir Ihnen bei dieser Abstimmung behilflich. Gemeinsam finden wir sicherlich die geeignete Immobilienveranlagung für Sie. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

3. Woran bin ich bei einem Bauherrenmodell beteiligt ?

Bei einem Bauherrenmodell sind Sie prozentuell an einer Immobilie mit ideellen Anteilen beteiligt.
Je nach Ausgestaltung der Rechtsform stehen Sie entweder persönlich mit Ihren Anteilen im Grundbuch (z.B. Miteigentümergemeinschaft) oder Sie beteiligen sich an einem Unternehmen, das im Grundbuch steht und werden persönlich in das Firmenbuch eingetragen (z.B. KG-Lösung).

4. Welche steuerlichen Vorteile können sich durch ein Bauherrenmodell ergeben?

Die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten beim Bauherrenmodell sind vielfältig.
Neben der Berechtigung zum Vorsteuerabzug und der sofortigen Absetzungsmöglichkeit diverser Werbungskosten (diese verringern die Steuerlast), ist vor allem die verkürzte Abschreibung (1/15 AfA) ein entscheidender Vorteil.

Beim Bauherrenmodell können die Baukosten auf 15 Jahre (Normal AfA 67 Jahre) abgeschrieben werden. Diese 4,5-fache AfA bedeutet in den ersten 15 Jahren den doppelten Ertrag nach Steuer und macht das Bauherrenmodell zu einer der interessantesten und renditestärksten Immobilienveranlagungen im Wohnbereich.

5. Ich habe ein Bauherrenmodell gekauft, kann ich dieses wiederverkaufen?

Grundsätzlich kann man Anteile an Bauherrenmodellen jederzeit verkaufen, da es hierfür auch interessierte Käufer gibt.
Zu beachten ist dabei allerdings, dass man den sogenannten Totalgewinn erreicht hat und somit im Falle des Verkaufs nicht in die steuerliche „Liebhaberei“ fällt.

Der Totalgewinn wird bei den meisten Modellen am Markt je nach Höhe des Fremdkapitalanteils zwischen dem 9. – 25. Jahr nach Kauf erzielt.

6. Welche Risiken habe ich bei einem Bauherrenmdodell?

Natürlich ist ein Bauherrenmodell – wie jede Veranlagung – nicht risikolos, sondern mit diversen Unsicherheiten verbunden.
Investoren sollten sich folgender Risiken bewusst sein:

  • Änderung der Gesetzeslage
  • Änderung der Förderrichtlinien
  • Bekannte immobilienspezifische Risiken (z.B.: Vermietungsrisiko)
  • Baurisiken (z.B. Verzögerungen, Baukosten)
  • Finanzierungsrisiken (z.B. Änderung Zinssatz)
  • Steuerliche Risiken (z.B. Verschiebung Werbungskosten)

7. Für wen ist ein Bauherrenmodell geeignet?

Nicht jeder eignet sich für die Investition in ein Bauherrenmodell.
Aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen und der Langfristigkeit bei Immobilieninvestitionen kommen vor allem Anleger in Frage, die den folgenden Kriterien entsprechen:

Finanzierungsvariante:

  • Lebensalter bis ca. 60 Jahre
  • steuerpflichtiges Jahreseinkommen ab ca. € 65.000,-

Barvariante – sofortiger Genuss des steueroptimierten, arbeitsfreien Einkommens:

  • in jedem Lebensalter möglich
  • steuerpflichtiges Jahreseinkommen ab ca. € 65.000,-

8. Was versteht man unter der 1/15 AfA?

Unter 1/15 AfA versteht man eine verkürzte Abschreibung über eine Laufzeit von 15 Jahren.
Dh. Bau- und Baunebenkosten können auf 15 Jahre (anstatt 67 Jahre – normal AfA) abgeschrieben werden.

Diese 4,5-fache AfA bedeutet in den ersten 15 Jahren den doppelten Ertrag nach Steuer und macht das Bauherrenmodell zu einer der interessantesten und renditestärksten Immobilienveranlagungen im Wohnbereich.